Die exakte Wertermittlung - Wie Sie den Preis Ihrer Immobilie richtig ermitteln
Der größte Schritt ist getan – Sie haben sich entschlossen, Ihr Haus zu verkaufen. Doch jetzt fängt die Arbeit erst richtig an: Was muss ich beim Verkauf beachten? Wer garantiert mir, dass ich die volle Summe meines Geldes bekomme? Brauche ich einen Gutachter? Wie sieht es mit der Haftung nach dem Verkauf aus? Wie unterscheide ich unseriöse von ernsthaften Kaufinteressenten? Wo fange ich überhaupt an?!
Die Liste ist endlos und Rat ist nicht in Sicht – bis jetzt! Der erste – und folgenschwerste – Schritt beim Verkauf ist die Wertermittlung, deshalb sorgen wir jetzt für Klärung der wichtigsten Frage: Wie ermittle ich den korrekten Preis meiner Immobilie?
Die Preisfindung, und damit die richtige Einwertung Ihrer Immobilie, ist sicherlich eine der schwierigsten Aufgaben. An dieser Stelle können, schon ganz zu Beginn, die größten Fehler beim Verkauf begangen werden, denn es gibt viele Faktoren zu beachten: Bautechnik, Lage, Mieterträge, Grundstückseigenschaften, Konjunktur, Ausstattung, Verkehrswert, Marktwert, Einheitswert, ...
Fangen wir ganz vorn an – die erste Regel lautet: objektiv bleiben! Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt auf den sich die Ermittlung bezieht, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse, zu erzielen wäre. An Ihrem Haus hängen sicher viele wertvolle Erinnerungen, doch das beeinflusst den Wert Ihrer Immobilie nicht. Deshalb sollte der Preis grundsätzlich immer berechnet und nicht geschätzt werden.
Einfamilienhäuser werden meist selbst bewohnt und in diesem Fall ermittelt man den Wert nach dem Sachwertverfahren. Hierbei wird zunächst der Substanzwert, der sich aus dem Bodenwert, dem Gebäudewert und dem Wert der Außenanlagen zusammensetzt ermittelt. Um den Bodenwert zu ermitteln, bedient man sich des Vergleichswertverfahrens. Hierbei werden geeignete Vergleichspreise oder die vom örtlichen Gutachterausschuss alle zwei Jahre ermittelten Bodenrichtwerte zunächst an die allgemeinen Wertermittlungsverhältnisse zum Stichtag angepasst und dann auf den Zustand des Bewertungsgrundstücks hinsichtlich Lage, Größe und Bebaubarkeit umgerechnet.
Der Gebäudewert wird ermittelt, indem die Brutto-Geschossfläche mit den Normalherstellungskosten, die bedingt sind durch die Art und den Standard des Gebäudes, multipliziert wird. Davon wird dann die Alterswertminderung, die ebenfalls vom Standard des Gebäudes abhängig ist abgezogen. Die Summe aus Bodenwert, Grundstückswert und Wert der Außenanlage wird dann mit dem Sachwertfaktor multipliziert, um den Substanzwert an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Markt anzupassen. Diesen Sachwertfaktor errechnen alle zwei Jahre die örtlichen Gutachterausschüsse anhand der tatsächlichen Verkäufe. Schließlich wird noch der Werteinfluss besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale addiert oder subtrahiert und das Endergebnis ist der Sachwert. Als stützendes Verfahren wird der Ertragswert ermittelt. Wie das geht, lesen Sie bei "Mehrfamilienhäusern"
Der Wert von Eigentumswohnungen wird meist nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Die Vorgehensweise ist ähnlich wie bei der Bodenwertermittlung von Einfamilienhäusern. Auch hier bedient man sich vorliegender Vergleichskaufpreise oder der Richtwerte, die der örtliche Gutachterausschuss alle zwei Jahre ermittelt. Die Preise/Richtwerte werden zunächst wieder den allgemeinen Verhältnissen zum Stichtag angepasst und anschließend hinsichtlich, Größe, Baujahr, Lage und Ausstattung auf den Zustand der zu bewertenden Eigentumswohnung umgerechnet, um den Vergleichswert zu erhalten. Entscheidend für das richtige Ergebnis ist, mit tatsächlichen Kaufpreisen und keinesfalls mit Angebotspreisen aus Inseraten und Immobilienportalen zu rechnen. Als stützendes Verfahren wird, wie bei den Einfamilienhäusern, der Ertragswert ermittelt. Wie das geht, lesen Sie bei "Vermietete Mehrfamilienhäuser"
Den Käufer eines vermieteten Mehrfamilienhauses interessiert in erster Linie die Rendite seines Investments. Aus diesem Grund wird in diesem Segment der Ertragswert ermittelt. Im ersten Schritt wird der Rohertrag ermittelt, der marktüblich pro Jahr erzielbar ist. Es kommt hier nicht auf den tatsächlichen Ertrag an. Vom Rohertrag werden im zweiten Schritt die Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, nicht umlagefähige Betriebskosten) abgezogen, um den sogenannten Reinertrag zu erhalten. Im dritten Schritt wird der Reinertrag mit dem Barwertfaktor, der in Abhängigkeit von Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins ermittelt wird, multipliziert. Die Restnutzungsdauer ist abhängig von der Art, dem Alter und dem Ausstattungsniveau des Gebäudes, der Liegenschaftszinssatz wird alle zwei Jahre vom örtlichen Gutachterausschuss ermittelt und ist quasi das Pendant zum Sachwertfaktor im Sachwertverfahren. Es stellt ebenfalls die Anpassung an die Marktverhältnisse sicher. Dieses Produkt aus Reinertrag und Barwertfaktor bezeichnet man als den kapitalisierten Reinertrag. Im vierten Schritt wird zum kapitalisierten Reinertrag der auf die Restnutzungsdauer der Gebäude abgezinste Bodenwert addiert, um den vorläufigen Ertragswert zu erhalten. Der Bodenwert muss vor dem Abzinsen nach den Regeln des Vergleichswertverfahrens, wie im Punkt "Einfamilienhäuser" beschrieben, ermittelt werden. Im letzten Schritt werden noch besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale durch Addition oder Subtraktion berücksichtigt und man hat den Ertragswert einer vermieteten Immobilie ermittelt.
Kostenfreie Wertermittlung
Wie Sie sehen, steckt hinter der Wertermittlung einer Immobilie viel Arbeit, denn es gibt einiges zu beachten. Mit Bannasch Immobilien wird dieser wichtige Schritt zum erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie ganz einfach.
Warum empfehlen wir einen persönlichen Termin?
Egal ob Reihenhaus, Mehrfamilienhaus oder eine Zwei-Zimmer-Wohnung: Wir nehmen uns Zeit für Sie - denn es geht um Ihr Zuhause. Eine wirklich exakte Wertermittlung setzt voraus, die individuellen Gegebenheiten des Objekts zu sehen und zu kennen. Selbstverständlich behandeln wir alle Informationen und Daten absolut vertraulich. Dieser Service ist für Sie kostenfrei - aus voller Überzeugung.
Sie haben Fragen zu unserer Wertermittlung oder wollen gerne Ihren persönlichen Termin vereinbaren? Dann treten Sie heute noch in Kontakt mit uns per E-Mail unter info@bannasch.de, telefonisch unter 07152 / 33 52 90 oder ganz komfortabel per Kontaktformular.