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Immobilien richtig vermieten

28.04.2021

Der Traum aller Teenager: Von zu Hause ausziehen in die ersten eigenen vier Wände. Ist es endlich so weit, beschäftigen viele sich zum ersten Mal mit dem Thema Mieten.

Einige von Ihnen werden sich sicher an diesen Moment zurückerinnern. Heute stehen Sie selbst vor der Herausforderung einen Mieter für Ihre Immobilie zu finden. So können sich die Zeiten und die Perspektiven ändern. Aus meiner Berufserfahrung weiß ich, dass auch die vermeintlich „leichte“ Vermietung, immer wieder für große Herausforderungen sorgt. Darum habe ich mein Wissen für Sie in diesem übersichtlichen Ratgeber zusammengefasst. Für individuelle Fragen stehen mein Team und ich Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung.

Ihre Ausgangslage als Eigentümer

Haben Sie eine Immobilie gekauft, ein Haus oder eine Wohnung geerbt und wollen das Objekt nun vermieten? In unserem Ratgeber finden Sie wichtige Tipps und Ratschläge.

Bei der Vermietung Ihrer Immobilie vertrauen Sie anderen Menschen über kurze oder lange Zeit Ihren Besitz an. Deshalb spielt besonders hier die Wahl des richtigen Partners eine große Rolle. Es gibt schließlich viele Faktoren zu beachten, die langfristige Folgen haben können. Doch Sie wissen nicht so recht, wie Sie am besten vorgehen sollen? Kein Wunder, denn nicht jeder hat mit der Vermietung schon öfters Erfahrungen gesammelt. Als Profis wissen wir: Es gibt eine Menge Fallstricke, die zu beachten sind. Sonst wird das Vorhaben schnell zum Ärgernis.

Gute Planung ist erfolgsentscheidend

Welche Lebenssituation Sie auch immer dazu bewogen hat, Ihre Immobilie zu vermieten: Es ist und bleibt ein immenser Arbeitsaufwand. Darüber hinaus möchten Sie Ihre Immobilie natürlich schnellstmöglich vermieten. Um Ihnen den anspruchsvollen Vermietungsprozess zu erleichtern, geben wir Ihnen in diesem Ratgeber komprimiertes Know-how in Form von erprobten Konzepten, bewährten Strategien und hilfreichen Tipps – so können Sie Ihr Eigentum kompetent vermieten.

Auf die Vorbereitung kommt es an

Die Gründlichkeit bei der Vorbereitung ist im wahr-sten Sinne des Wortes schon die halbe Miete. Je gewissenhafter Sie hier zur Tat vorgehen, desto mehr Zeit und Mühe sparen Sie sich später.

Zudem vermitteln Sie so Ihrem Mietinteressenten, dass Sie von Ihrer Sache tatsächlich etwas verstehen und können auf alle Fragen fachkundig antworten.

Alle Unterlagen griffbereit

Machen Sie es wie ein guter Immobilienmakler: Legen Sie alle relevanten Unterlagen bereit. Das spart wertvolle Zeit während der Besichtigung. So können Sie sich voll und ganz auf die Präsentation der Immobilie und das Gespräch mit den Interessenten konzentrieren.

Das Stammdatenblatt vorbereiten

Das Stammdatenblatt enthält neben Ihren Daten als Eigentümer, die Ihres zukünftigen Mieters und je nach Immobilienart wichtige Aspekte wie die Etage, die Quadratmeter, die Garagenanzahl, das Wohngeld, ob eine Miet-Einzugsermächtigung vorliegt usw. Gerade bei einer Neuvermietung benötigen Sie dieses praktische Dokument: Sie müssen nicht lange suchen und haben alle Informationen zur Hand.

Ein neues Konto anlegen

Legen Sie, nur für Ihre Vermietungskosten, ein eigenes Konto an. So werden Ihre Mieteinnahmen und daraus resultierende Ausgaben kalkulierbar gegenübergestellt.

Was wird im Extrakonto gebucht?

  • Immobilienanzeigen zur Werbung neuer Mieter
  • Die Grundsteuer
  • Die Instandhaltungskosten (Rücklagen und Reparatur)
  • Versicherungen
  • Fremdkapitalzinsen etc.

Diese Unterlagen werden benötigt

Für die Vermietung Ihrer Immobilie sollten Sie einige wichtige Unterlagen vorbereiten. Diese werden spätestens bei der Besichtigung benötigt.

  • Grundriss
  • Wohnflächenberechnung
  • letzte Betriebskostenabrechnung
  • vorformulierte Mieterselbstauskunft
  • Berechnung der Miete nach gültigem Mietspiegel
  • Teilungserklärung und Hausordnung

Mietpreis und passenden Mieter finden

Haben Sie sich dazu entschieden, Ihre Immobilie zu vermieten, müssen Sie zuerst den marktgerechten Mietpreis ermitteln. Damit Sie nach Unterschrift des Mietvertrags keine bösen Überraschungen erleben, prüfen Sie Interessenten im Vorfeld genau geprüft werden.

Den richtigen Mietpreis finden

Zunächst einmal sollten Sie prüfen, ob am Standort Ihrer Immobilie die Mietpreisbremse greift (seit dem 05. März 2015). Denn dann können Sie als Vermieter bei der zukünftigen Vermietung Ihres Besitzes, die neue Miete nicht immer nach Ihrer persönlichen Einschätzung festlegen. Unter gewissen Bedingungen können Sie diese mit maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete des Mietspiegels ansetzen. Beachten Sie dabei bitte, die Ausstattungs- und Lagemerkmale Ihrer Immobilie der korrekten Kategorie zuzuordnen. Bei der Findung des Mietpreises ist die korrekte Einhaltung der Mietbegrenzungsverordnung bzw. Mietpreisbremse sicherzustellen.

Der richtige Mieter

Ihr neuer Mieter sollte nicht nur zuverlässig sein, sondern auch mit Ihrer Immobilie kompatibel. Dementsprechend ist es ratsam, die Zielgruppe für Ihre Immobilie zu definieren. Eine 1- bis 2-Zimmerwohnung im In-Viertel eignet sich eher für einen jungen Single. Senioren sind bei guter Infrastruktur im Erdgeschoss oder einer Wohnung mit Fahrstuhl gut aufgehoben. Ihr neuer Mieter sollte nicht nur zuverlässig sein, sondern auch mit Ihrer Immobilie kompatibel. Dementsprechend ist es ratsam, die Zielgruppe für Ihre Immobilie zu definieren. Eine 1- bis 2-Zimmerwohnung im In-Viertel eignet sich eher für einen jungen Single. Senioren sind bei guter Infrastruktur im Erdgeschoss oder einer Wohnung mit Fahrstuhl gut aufgehoben.

Die freiwillige Selbstauskunft

Bei jedem neuen Mieter sollten Sie Einblick in seine Bonität erhalten, um das finanzielle Risiko zu minimieren. Ganz ausschließen können Sie dieses zwar nicht, da auch ein liquider Mieter im Nachhinein zahlungsunfähig werden könnten.

Nutzen Sie eine vorformulierte Selbstauskunft. Dabei dürfen Sie Ihrem Mieter alle Fragen stellen, die mit dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) vereinbar sind. Weigert sich der Interessent, Auskunft zu geben, sollten Sie Vorsicht walten lassen. Im schlimmsten Falle, bleiben Sie möglicherweise auf nicht geleisteten Mietforderungen sitzen. Bitte bedenken Sie: Es handelt sich hierbei um eine Selbstauskunft. Diese muss nicht unbedingt der Wahrheit entsprechen. Prüfen Sie die Angaben daher unbedingt.

Wichtige Kriterien bei der Mieter-Prüfung

  • Ist er von Sozialleistungen abhängig?
  • Wie hoch ist sein durchschnittliches Nettoeinkommen?
  • Beträgt der Mietanteil 75 % oder mehr, bedeutet dies per Gesetz eine unverhältnismäßig hohe finanzielle Belastung
  • Was ist er von Beruf?
  • Wer ist sein Arbeitgeber?
  • Gibt es ein Verbraucherinsolvenzverfahren?
  • Hat er eine eidesstattliche Versicherung abgegeben?
  • Ist der persönliche Kontakt angenehm?

Bonitätsprüfung und Schufa-Auskunft

Prüfen Sie die Kreditwürdigkeit Ihres Mietinteressenten. Sie erhalten eine Bestätigung der aktuellen Adresse, Bonitätsdaten aus öffentlichen Schuldverzeichnissen, sowie Mieterangaben und Negativbeträge aus früheren Mietverhältnissen.

Um diese Informationen zu erhalten, können Sie Ihren zukünftigen Mieter auffordern, eine Selbstauskunft aus dem zentralen Schuldenverzeichnis (oder der Schufa) zu beantragen. Diese ist für ihn einmal im Jahr gebührenfrei. Auf der anderen Seite haben Sie als Vermieter ein Recht auf Einsicht in das Schuldnerverzeichnis, da Ihnen wirtschaftliche Nachteile entstehen können, wenn Ihr Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Bis Ende 2017 bestehen zwei Schuldnerverzeichnisse, die Sie jeweils abfragen müssen, da Ihr Mietinteressent in einem oder in jedem der beiden Schuldnerverzeichnisse eingetragen sein kann.

Das Schuldnerverzeichnis

Bis Ende 2012 gespeicherte Daten: Diese erhalten Sie bei dem zuständigen Amtsgericht einzig und allein auf schriftlichen Antrag.

Eintragungen ab dem 01. Januar 2013: In ein zentrales, bundesweites Schuldnerverzeichnis, die nicht in 1) enthalten sind: Entsprechende Auskünfte werden Ihnen ausschließlich über das länderübergreifende Informationsportal www.vollstreckungsportal.de und nur in elektronischer Form erteilt.

Welche Kosten entstehen Ihnen?

Für eine Auskunft aus den alten Schuldnerverzeichnissen (1) haben Sie nichts zu entrichten. Informationen aus dem neuen, zentralen Schuldnerverzeichnis (2) werden mit 4,50 Euro pro Eintrag berechnet. Sie müssen jeden davon begleichen. Hat Ihr Mieter z. B. vier gespeicherte Datensätze, beläuft sich die von Ihnen zu tragende Summe auf 18 Euro.

Optimale Vermarktung für Ihre Immobilie

Viele Menschen sind auf der Suche nach einem neuen Zuhause. Das Angebot an Mietimmobilien ist riesig und viele Inserate gehen einfach unter.

Wir zeigen Ihnen, wie und wo Sie Ihre Immobilien präsentieren sollten, um den richtigen Mieter zu finden. Welche Wege zur Vermarktung gibt es und worauf sollten Sie bei der Präsentation unbedingt achten?

Erfolgreich und korrekt werben

Um eine gute Vermarktung zu gewährleisten, sind einige Schritte zu beachten und wichtige Unterlagen zu beschaffen. Sie sollten sich fragen, welche Wege der Werbung Sie einschlagen möchten. Ein überzeugendes Inserat wirkt professionell, macht den Betrachter neugierig und enthält alle Informationen.

 

Die Besichtigung: Präsentation und Verhandlung

Die ersten Anfragen sind eingegangen und Besichtigungstermine vereinbart. Jetzt wird es spannend: Ist der richtige Mieter dabei?

Der Termin

Auch wenn es verlockend klingt: Vermeiden Sie Massenbesichtigungen und kurze Zeitfenster. Das verursacht für Sie und die Interessenten nur unnötigen Stress. Planen Sie lieber eine halbe Stunde pro Termin ein. So haben Sie ausreichend Zeit um Ihre Immobilie zu zeigen und mit den Interessenten ins Gespräch zu kommen. Schließlich wollen Sie auch ein Gefühl für Ihr Gegenüber bekommen können.

Die richtige Vorbereitung

  • Informieren Sie den Vormieter über die Anzahl der Termine und Personen
  • Zeigt der Interessent Gefallen an der Immobilie:
  • Zeigen Sie dazugehörige Räume (wie Tiefgarage, Keller, …)
  • Möglicherweise einzelne Personen aus der Hausgemeinschaft vorstellen
  • Umgebung zeigen oder erklären (Bus, Einkaufen, …)

 

Ihre Immobilie richtig präsentieren

  • Sorgen Sie für ein sauberes, präsentables Erscheinungsbild
  • Falls vermietet: Persönliche Gegenstände entfernen und ordentlich aufräumen
  • Schalten Sie alle Lichter ein um für freundliche Atmosphäre zu sorgen
  • Planen Sie den Ablauf der Besichtigung
  • Sorgen Sie für frische Luft und eine angenehme Atmosphäre

 

Nach dem Termin

Die Interessenten zeigen Gefallen und Sie haben auch ein gutes Gefühl? Dann sollten Sie jetzt die potenziellen Mieter genau prüfen. Nehmen Sie sich Zeit für die Beurteilung. Übergeben Sie den vielversprechenden Interessenten eine Selbstauskunft und führen Sie eine Bonitätsprüfung durch. Wägen Sie Ihre Entscheidung für und gegen die verbleibenden Interessenten sorgfältig ab, schließlich treffen Sie eine langfristige Entscheidung.

  • In Ihrer Liste die ausgeschiedenen Interessenten streichen
  • Bei den verbleibenden Interessenten Notizen ergänzen
  • Achtung: Alternativen Mietern erst absagen, wenn der Mietvertrag unterschrieben ist

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