Die Immobilie als sichere Kapitalanlage
05.07.2022
Die Verzinsung von Tages- und Festgeld liegt nahe Null und wir erleben eine rapide Inflation. Wer solide Anlagemöglichkeiten sucht, landet schnell bei Immobilien. Gerade in Zeiten niedriger Zinsen und stark schwankender Aktienmärkte gelten Häuser und Wohnungen gemeinhin als wertbeständig und versprechen hohe Renditen.
Häufig werden im Zusammenhang mit Immobilien Renditen von 4–6 Prozent aufgerufen. Diese Einschätzung ist nicht immer realistisch, da sie stark von den Kaufbedingungen abhängt.
Angefangen bei der Bausubstanz, bis hin zur Lage der Immobilie - es gibt eine Vielzahl von Faktoren, die entscheidende Auswirkungen auf die erwartbare Rendite haben. Umso wichtiger ist es, für Kapitalanleger, ihre Wunschobjekte einer genauen Prüfung zu unterziehen. Eine gute Marktkenntnis und Erfahrungen mit der Bewertung und Prüfung von Immobilien sind dafür unerlässlich. Insbesondere Einsteiger sollten unbedingt auf professionelle Hilfe zurückgreifen und mit dem Experten eine geeignete Immobilie suchen.
Inhaltsverzeichnis:
- Stabile Märkte und hohe Nachfrage sind eine gute Grundlage für Kapitalanleger
- Die Lage entscheidet
- Kosten und Rendite
1. Stabile Märkte und hohe Nachfrage sind eine gute Grundlage für Kapitalanleger
Seit 2010 haben sich die Immobilienpreise in Deutschland nahezu verdoppelt. Allerdings zeigt diese Entwicklung den Durchschnittpreis und berücksichtig keine regionalen Unterschiede. Sie ist also keine realistische Einschätzung für den gesamten Markt.
2. Die Lage entscheidet
In ländlichen Gebieten werden oftmals deutlich geringere Wertsteigerungen verzeichnet, wohingegen in städtischen Gebieten eine rasante Entwicklung beobachtet wird. Die Lage der Immobilie ist entscheidend. Nicht nur im Hinblick auf die erwartbare Preisentwicklung. Sie beeinfluss auch maßgeblich die erzielbaren Mieteinnahmen. Nicht überall herrscht hohe Nachfrage auf dem Mietermarkt. In kleinen Dörfern geht der Trend eher zum Eigenheim. In Ballungsgebieten und städtischen Lagen fällt die Vermietung deutlich leichter. Leonberg und die umliegenden Gemeinden sind bei Kapitalanlegern besonders beliebt. Hier profitieren sie von hoher Nachfrage, konstanter Preisentwicklung und hohen Mietpreisen.
3. Kosten und Rendite
Der Kaufpreis sollte im Vergleich zur Jahresmiete einen Faktor von 20 (günstig) bis 25 (üblich in vielen Lagen) haben. Dabei gilt es alle Nebenkosten (Grundsteuer, Notarkosten, Maklerprovision) vollständig einzubeziehen. Ein Marktvergleich zeigt, wie viel Kaltmiete pro m² realistisch erzielbar ist. Außerdem sollten die Verwaltungskosten (z. B. Nebenkostenabrechnung, Hausmeisterservice), Instandhaltungsrücklage und Hausgeld sowie Steuern einbezogen werden. Unsere Beispielrechnung zeigt anschaulich, welche Faktoren Einfluss auf die Renditeberechnung haben.
4. Eigenkapitalrendite
Zur Berechnung der Eigenkapitalrendite wird die folgende Renditeformel verwendet:
| Ertrag nach Steuern pro Jahr x 100 / gebundenes Eigenkapital |
| = Eigenkapitalrendite |
Beispielhafte Parameter beim Kauf einer Eigentumswohnung:
| Anschaffungskosten: | 100.893 Euro | Persönlicher Steuersatz: | 40% | |
| Fremdkapitalanteil: | 50.000 Euro | Zinssatz Fremdkapital: | 2,6% (1,56% nach Steuern) | |
| Eigenkapital: | 50.893 Euro | Jährliche Abschreibung (Gebäudeanteil): | 2% |
| + Mietertrag 4.440 Euro |
| - abzüglich Unterhaltskosten: 420 Euro |
| - abzüglich Abschreibung: 1.500 Euro |
| - abzüglich Zins: 1.300 Euro |
| =Ertrag / Rentabilität pro Jahr: |
| 1.220 Euro x Steuersatz 40% |
| = Steuer: 488 Euro |
| + Mietertrag: 4.440 Euro |
| - abzüglich Unterhaltskosten: 420 Euro |
| - abzüglich Steuer: 488 Euro |
| - abzüglich Zins: 1.300 Euro |
| = Ertrag / Rentabilität pro Jahr: |
| 2.232 Euro |
Berechnung mit der Rendite-Formel, prozentual anhand des gebundenen Eigenkapitals von 50.893 Euro:
| 2.232 Euro Ertrag pro Jahr |
| / 50.983 Euro x 100 |
| = 4,39 % Eigenkapitalrendite |
