Warum ist der Notar so wichtig bei Kauf und Verkauf von Immobilien?

Wird in Deutschland eine Immobilie verkauft verlangt der Gesetzgeber den Einsatz eines Notars. Nach § 313b BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) ist die notarielle Beurkundung von Immobilien-Kaufverträgen zwingend gesetzlich vorgeschrieben. Als unabhängiger Träger eines öffentlichen Amts hat er die Aufgabe, Käufer und Verkäufer unparteiisch zu beraten und sie vor voreiligen Entscheidungen zu schützen.

Der Notar setzt die Beteiligten über alle Inhalte des Rechtsgeschäfts in Kenntnis und belehrt sie über die ihnen entstehenden Pflichten. Über die Beglaubigung des Kaufvertrags hinaus fallen einige weitere Aufgaben in den Bereich des Notars.

Der Notar und seine Aufgaben für Immobilienkäufer und -verkäufer

Die oberste Pflicht des Notars ist es, auf eine rechtlich ausgewogene Gestaltung des Vertrags und die Umsetzung der im Vertrag festgehaltenen Punkte zu achten. Er beschafft die dafür notwendigen Unterlagen, überwacht sowohl den Zahlungsvorgang als auch die Übergabe der Immobilie, ist für die Eintragung ins Grundbuch verantwortlich und unterrichtet das Finanzamt.

Diese Aufgaben übernimmt der Notar

• Vertragsbeurkundungen
• Beratung der Vertragsparteien
• Erstellen des Vertrags
• Kontrolle der Kaufabwicklung
• Überwachung der Grundbucheinträge

Wer wählt den Notar aus?

Die Auswahl des Notars sollte gewissenhaft getroffen werden. In der Regel entscheidet der Käufer, welcher Notar für die Beurkundung des Kaufvertrags herangezogen werden soll - schließlich trägt er auch die Kosten dafür. Allerdings haben nur die wenigsten Immobilienkäufer bereits fundierte Erfahrungen mit einem oder gar mehreren Notaren gesammelt. Insofern fällt Ihnen die Beurteilung des Notars im Vorfeld schwer. Fragen Sie Verwandte, Freunde und Bekannte nach Empfehlungen oder wenden Sie sich direkt an Branchenexperten. Im Gegensatz zu Privatpersonen arbeiten Immobilienmakler langfristig und regelmäßig mit Notaren zusammen - sie können daher qualifizierte Empfehlungen geben.

Grundbuch, Grundschuld und Auflassungsvormerkung

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, welches in der Regel vom Amtsgericht geführt wird in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Neben wichtigen Informationen zu Eigentumsverhältnissen gibt das Grundbuch auch Auskunft zu etwaigen Lasten und Beschränkungen - wie z.B. dem Wegerecht der Nachbarn. In vielen Fällen enthält das Grundbuch auch eine eingetragene Grundschuld, die aus einem bestehenden Immobilienkredit resultiert. Dieses Verwertungsrecht (oder auch Pfandrecht) wird bei der Finanzierung von Immobilien gegenüber der Bank als Sicherheit eingeräumt. Kann der Käufer seinen Kredit nicht weiter tilgen, hat die finanzierende Bank die Möglichkeit, die Immobilie eigenständig zu versteigern. Wird eine Immobilie mit bestehender Grundschuld verkauft, muss der Verkäufer die offene Restschuld aus dem Verkaufserlös begleichen. Nach Zustimmung der Bank kann die eingetragene Restschuld des Verkäufers dann gelöscht werden.

Kommt es zur notariell beglaubigten Unterschrift des Kaufvertrags und damit zu einem rechtskräftigen Geschäft, veranlasst der Notar die Eintragung einer Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt. Dadurch wird sichergestellt, dass Grundstücke oder Immobilien nicht mehrfach verkauft werden können.

Alle notwendigen Unterlagen für den Notartermin

Um die Eintragung des neuen Eigentümers zu veranlassen, werden vom Notar alle benötigten Unterlagen angefordert. Noch bestehende, eingetragene Grundschulden des Verkäufers, werden in diesem Zug gelöscht. Eine Ausnahme kann hier bestehen, wenn Käufer und Verkäufer bei der gleichen Bank sind. In diesem Fall kann die bestehende Grundschuld vom Käufer übernommen und als Sicherheit für seine Baufinanzierung genutzt werden. Dadurch lassen sich die entstehenden Grundbuchkosten für die Löschung der alten und Eintragung der neuen Grundschuld sparen. Auch die Verzichtserklärung für das Vorkaufsrecht der Gemeinde holt der Notar ein. Hat sich der Notar von einer ordnungsgemäßen Bezahlung des Kaufpreises überzeugt, veranlasst er die endgültige Umschreibung der Immobilie auf den Käufer.

Diese Unterlagen sollten Immobilienverkäufer und -käufer zum Notartermin mitbringen

• Grundbuchauszug, nicht älter als 4 Wochen
• Nachweis über Löschung der Grundschuld
• Aktuelle Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
• Aktueller Auszug aus dem Liegenschaftskataster
• Grundrisse und Baupläne der Immobilie
• Wohn- und Nutzflächenberechnung
• Bei Erbschaftsimmobilien: Erbschein (sofern der Eigentümerwechsel noch nicht im Grundbuch vermerkt ist)
• Der aktuellste Grundsteuerbescheid
• Gültiger Energieausweis
• Nachweis der Gebäudeversicherung (Vertragsunterlagen)
• Der ursprüngliche Kaufvertrag
• Falls vorhanden: Dokumentation/Nachweise zu durchgeführten Modernisierungen oder Sanierungen
• Vollständige Aufstellung der Betriebskosten
• Falls notwendig: Beurkundete Baugenehmigung gegebenenfalls ein genehmigter Bebauungsplan
• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärungen, Wohngeldabrechnungen, Jahreswirtschaftspläne und Wohngeldabrechnung

Welche Kosten fallen für den Notar an?

In der Bundesnotarordnung (BnotO) findet sich der Gebührensatz für Notarkosten beim Hauskauf. Die im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegten Gebühren orientieren sich dabei an der Höhe des Immobilien-Kaufpreises. Ein grober Richtwert für die Berechnung der Notarkosten sind 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises.

In der Regel wird der Notar vom Immobilienkäufer bestellt und auch von ihm bezahlt. Daher zählt das Honorar des Notars zu den sogenannten Kauf-Nebenkosten. Der Verkäufer übernimmt nur anteilige Kosten, wie z.B. bei Änderungen im Grundbuch. Die Aufteilung der Notarkosten wird meist im Kaufvertrag festgehalten. Achtung: Sowohl der Käufer als auch der Verkäufer gelten als Kostenschuldner für die Zahlung der Notarkosten – sie sind also beide haftbar! Prüfen Sie als Verkäufer im Vorfeld, ob ihr ausgewählter Käufer sich den Notar auch wirklich leisten kann.

Die Grunderwerbsteuer

Nach Beurkundung des Kaufvertrags übermittelt der Notar eine Kopie an das zuständige Finanzamt. Dieses fordert dann vom Käufer die fällige Grunderwerbssteuer ein. Erst nachdem diese bezahlt und vom Finanzamt eine Unbedenklichkeitserklärung ausgestellt wurde, sind alle notwendigen Voraussetzungen zur Kaufpreiszahlung und endgültigen Umschreibung der Immobilie erfüllt.

Die Kaufpreiszahlung und Übergabe

Sind alle Voraussetzungen zur Kaufpreiszahlung erfüllt, erhält der Käufer vom Notar die Aufforderung zur Bezahlung. Der gesamte Vorgang wird durch den Notar überwacht - erst nachdem vom Notar die vollständige Kaufpreiszahlung bestätigt wurde, werden die Besitzverhältnisse umgeschrieben. Zur Sicherheit beider Parteien sollte die Übergabe der Immobilie erst daran anschließend erfolgen. Immobilienkäufer sollten auch von vorzeitigen Renovierungen und Umbauten in der neuen Immobilie absehen. Scheitert die Übertragung der Besitzverhältnisse, hat der Käufer keinerlei Ersatzansprüche für bereits getätigte Investitionen.