Das Vorkaufsrecht für Immobilien - was Käufer und Verkäufer wissen sollten

Wer sich mit dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie auseinandersetzt, stößt immer wieder auf den Begriff des Vorkaufsrechts. Was genau sich dahinter verbirgt, bleibt jedoch oftmals unklar.

Im Ernstfall sind beide Parteien überrascht, wenn nach Abschluss des unterzeichneten Kaufvertrags plötzlich ein neuer Käufer auf den Plan tritt. Daher sollten Sie sich über die Konsequenzen und Arten des Vorkaufsrechts im Klaren zu sein.

Das Vorkaufsrecht in Kürze erklärt

Die Geschichte des Vorkaufsrechts reicht bis in die Zeit des römischen Reichs zurück. Bereits dort kam das sog. Vorzugsrecht (lat. jus protimiseos) zur Anwendung, wenn es um die Vergabe von Grundstücken ging. Dabei wurden Mitglieder der Dorfgemeinschaft bevorzugt behandelt. Auch zu dieser Zeit galt als Voraussetzung bereits: Der Eigentümer muss wirklich verkaufen wollen - der Vorkaufsberechtigte muss bereit sein dieselben Bedingungen zu erfüllen wie der eigentliche Käufer.

Diese Voraussetzung ist bis heute Bestandteil der notwendigen Bedingungen zur Ausübung des Vorkaufsrechts. Beim Verkauf von Grundstücken oder Immobilien kann ein Vorkaufsberechtigter von seinem Recht Gebrauch machen und anstelle des eigentlichen Käufers den Kaufvertrag übernehmen. Er muss dabei alle vereinbarten Bestandteile des Vertrags akzeptieren. Im folgenden Artikel erfahren Sie, welche Arten des Vorkaufsrechts es gibt, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen und wie die praktische Anwendung von Statten geht.

Die drei Arten des Vorkaufsrechts

Grundsätzlich wird zwischen drei Arten von Vorkaufsrecht unterschieden:

• Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht
• Das dingliche Vorkaufsrecht
• Das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht

Schuldrechtliches Vorkaufsrecht (§§ 463 bis 473 BGB)

Gilt sowohl für bewegliche und unbewegliche Dinge. Ein Grundstück gilt als unbeweglich, Häuser oder Eigentumswohnungen hingegen als beweglich. Es erfolgt keine Eintragung in das Grundbuch, das schuldrechtliche Vorkaufsrecht wird lediglich vertraglich zugesichert. Wird der Vorkaufsberechtigte beim Verkauf übergangen, kann er vom Verkäufer Schadensersatz fordern.

Dingliches Vorkaufsrecht (§§ 1094 bis 1104 BGB)

Gilt ausschließlich für unbewegliche Dinge, also Grundstücke. Im Gegensatz zum schuldrechtlichen wird das dingliche Vorkaufsrecht im Grundbuch vermerkt. Dieser Eintrag gilt zugleich als Vormerkung - der Vorkaufsberechtigte kann also auch dann noch die Übertragung des Grundstücks fordern, wenn bereits eine Eintragung im Grundbuch für den Erstkäufer stattgefunden hat. Ist die Vererbbarkeit nicht im Grundbuch vermerkt, kann das dingliche Vorkaufsrecht nicht durch Erbschaft weitergegeben werden.

Öffentlich-Rechtliches Vorkaufsrechr (§§ 24 bis 28 BauGB)

Gilt für Grundstücke innerhalb einer Gemeinde, die sich in Umlegungsgebieten, förmlich festgelegten Sanierungsgebieten, städtebaulichen Entwicklungsbereichen oder anderweitig im Bebauungsplan markierten Flächen befinden. Das Vorkaufsrecht der Gemeinden ist nicht im Grundbuch eingetragen. Zur Inanspruchnahme des Vorkaufsrechts muss ein triftiger Grund vorliegen (z.B. Ausübung dient dem Allgemeinwohl). Bei Verkäufen zwischen Verwandten kann die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht ausüben

Voraussetzungen für das Vorkaufsrecht

Laut § 463 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) kann das Vorkaufsrecht ausgeübt werden, wenn der sogenannte Vorkaufsfall bereits eingetreten ist. Das bedeutet in der Regel: Es wurde ein rechtswirksamer Kaufvertrag über die betreffende Immobilie geschlossen.

Zur Ausübung erklärt der Vorkaufsberechtigter gegenüber dem Vorkaufsverpflichteten, unter Wahrung der gesetzlichen Ausschlussfrist (2 Monate ab Mitteillung über den Kaufvertrag), von seinem Recht Gebrauch zu machen.

Das Vorkaufsrecht in der praktischen Anwendung

• Verkäufer und Käufer einigen sich über die Verkaufsmodalitäten und handeln einen Kaufvertrag aus
• Unmittelbar nach Vertragsabschluss muss der Vorkaufsberechtigte über den ausgehandelten Immobilien-Kaufvertrag informiert werden. Die Mitteilungspflicht liegt auf der Käuferseite. Liegt ein dingliches Vorkaufsrecht vor, erfolgt die Mitteilung durch den vollstreckenden Notar.
• Erklärt der Vorkaufsberechtigte, von seinem Recht Gebrauch zu machen muss ein neuer Kaufvertrag aufgesetzt werden. Die Konditionen entsprechen dabei denen des Ersterwerbers.

Vertragliche Vereinbarungen für das Vorkaufsrechts

Ein Vorkaufsrecht kann in Deutschland frei vertraglich geregelt werden. Dazu empfiehlt es sich, einen Notar zur Beglaubigung der Urkunden hinzuzuziehen. Die folgende Vereinbarungen sollte der Vertrag enthalten:

• Name und Anschrift aller Vertragspartner (Vorkaufsberechtiger, Vorkaufsverpflichteter)
• Beschreibung des Grundstücks und der Immobilie (Flurstück, Grundbuch der Stadt, Art der Immobilie)
• Regelung zur zeitlichen Begrenzung des Vorkaufsrechts
• Klausel zur Vererbbarkeit des Vorkaufsrechts
• Schuldrechtliches oder dingliches Vorkaufsrecht
• Regelung von Vertragsstrafen
• Festsetzung der Fristen für Informationen und Ausübung des Vorkaufsrechts