Spezial: Trennungs-Immobilie

07.02.2018

Spezial: Trennungs-Immobilie - Ihr Immobilienmakler aus Leonberg

Was wird nach der Trennung aus Ihrer Immobilie? Unser Experten-Rat: Ziehen Sie an einem Strang, auch wenn es schwer fällt!

Eine Immobilie ist nicht nur Ihr Lebensmittelpunkt, sondern möglicherweise auch Ihr größter Vermögenswert. Daher heißt es auch im Trennungsfall, kühlen Kopf bewahren und gemeinsam die richtige Lösung finden. Mit über 29 Jahren Fachkompetenz stehen wir Ihnen zur Seite und begleiten Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie. Selbstverständlich behandeln wir alle Fälle absolut diskret.

Inhaltsverzeichnis

  1. Scheidung - Was wird aus der gemeinsamen Immobilie?
  2. Gemeinsam verkaufen - aber wie?
  3. Wer bekommt wie viel Geld? Wer zahlt was?
  4. Übernahme durch Ehepartner/Miteigentümer
  5. Teilungsversteigerung

1. Scheidung - was wird aus der gemeinsamen Immobilie?

Die schwere Entscheidung ist gefallen, die Ehe wird geschieden. Nun stehen beide Partner nicht nur vor emotionalen, sondern auch vor finanziellen Belastungen und Herausforderungen. Gerade jetzt ist es wichtig, verletzte Gefühle und Ärger auszublenden, um zu entscheiden, was mit der gemeinsamen Immobilie passiert:

  • Die Immobilie gemeinsam weiter nutzen
  • Eine Partei bleibt in der Immobilie und zahlt die andere aus
  • Die Immobilie gemeinsam verkaufen
  • Übertragung der Immobilie auf gemeinsame Kinder
  • Notlösung: Immobilie vermieten

Achtung: Mit Bedacht handeln!

Die veränderte wirtschaftliche Situation der beiden Partner sollte in der Entscheidungsfindung unbedingt mit berücksichtigt werden. Häufig ist der Verkauf der Immobilie unausweichlich. Umso wichtiger ist es, ohne Zeitdruck handeln zu können. Notverkäufe führen oftmals zu geringeren Verkaufserlösen und damit zum Verlust von Vermögen.

Wertermittlung einer Erbschafts-Immobilie

Was ist Ihre Immobilie wirklich wert?

Den genauen Wert Ihrer Immobilie zu kennen, ist gerade im Fall einer Trennung besonders wichtig. Vertrauen Sie auf über 29 Jahre Fachkompetenz im regionalen Immobilienmarkt.

2. Gemeinsam verkaufen - aber wie?

Egal wie schwer es Ihnen fällt, beim Verkauf Ihrer Immobilie müssen Sie in die gleiche Richtung ziehen. Ein neutraler Dritter kann zwischen Ihnen vermitteln und so die Grundlage zur Einigkeit schaffen. Besprechen Sie alle möglichen Optionen, klären Sie die finanziellen Fragen und klären Sie die wichtigsten Fragen im Vorfeld:

  • Welchen Kaufpreis wollen/müssen Sie erzielen?
  • Wann soll die Immobilie spätestens verkauft sein?
  • Wer übernimmt welche Aufgaben?
  • Wollen Sie die Immobilie selbst oder über einen Makler verkaufen?
  • Welcher Immobilienmakler kommt in Frage?

Verkauf während der Trennungzeit

Unter bestimmten Voraussetzungen kann es sinnvoll sein, die gemeinsame Immobilie bereits während des Trennungsjahres zu verkaufen:

  • Die Immobilie ist zu groß, um von einer Partei alleine genutzt zu werden
  • Der finanzielle Spielraum ist zu gering und die Kosten müssen reduziert werden
  • Der Erlös aus dem Immobilienverkauf ist für einen Vermögensausgleich notwendig

Verkauf nach dem Trennungsjahr

Sind die zwölf Monate des Trennungsjahres verstrichen, kann jeder Ehepartner auf den Verkauf der gemeinsamen Immobilie bestehen. In besonders verfahrenen Situationen ist es sogar möglich, den Partner auf die Zustimmung zu verklagen. Besser ist es aber immer, einen gemeinsamen Konsens zu finden - dafür lässt sich die Zeit des Trennungsjahres durchaus auch nutzen.

Trennung, Trennungsjahr, Scheidung?

Die „Trennung“ meint die Aufhebung der häuslichen Gemeinschaft, die mindestens ein Ehegatte/Partner nicht wieder herstellen will (§ 1567 Absatz 1 Satz 2 BGB). Mit der Trennung geht oftmals der Auszug eines Partners einher.

Das „Trennungsjahr“ beschreibt eine zwölf Monate andauernde Phase, die auf die Trennung folgt (§1566 BGB). Für die Scheidung ist das Trennungsjahr eine notwendige Voraussetzung. Nur in Sonderfällen (unzumutbare Härte) ist eine frühzeitige Scheidung möglich (§ 1565 Absatz 2 BGB).

Die „Scheidung“ stellt die formelle Auflösung einer Ehe (oder auch einer eingetragenen Partnerschaft) dar (§ 1564 BGB).

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3. Wer bekommt wie viel Geld? Wer zahlt was?

Für die Aufteilung des erzielten Verkaufspreises gibt es klare Vorgehensweisen und gesetzliche Grundlagen.

  1. Rückzahlung vorhandener Immobilienfinanzierungen
  2. Ausgleich der Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank
  3. Bei hälftigem Eigentum: Jeder Partner erhält eine Hälfte des Erlöses, nach Abzug von Punkt 1 und 2, unabhängig der getätigten Investitionen in die Immobilie

Laufende Kredite

Wenn es zur Scheidung kommt, ist die Immobilie in vielen Fällen noch nicht abbezahlt. Wer ist dann für den Ausgleich der gemeinsamen Schulden verantwortlich? Es empfiehlt sich hier unbedingt, mit einem Anwalt Ihres Vertrauens den Sachverhalt genauestens zu prüfen. Grundsätzlich haftet derjenige, der den Vertrag für den Hauskredit mit der Bank unterzeichnet hat. Der Status der Partnerschaft und auch ob der Haftende noch in der Immobilie wohnt ist für die Bank dabei unerheblich.

Da die Banken die Schulden möglichst optimal absichern wollen, sind bei gemeinsamen Eigentum in den allermeisten Fällen beide Ehepartner Kreditnehmer. Besteht für die Ehepartner eine Gesamtschuld gegenüber der Bank, kann sie jeden Partner für den vollen Betrag in Anspruch nehmen. Bezahlt einer der Partner den gesamten Betrag besteht grundsätzlich der Anspruch auf Ausgleich für die Hälfte des Betrags durch den anderen Partner. Es kann aber auch hier Abweichungen geben, wenn die Mithaftung eines Partners sittenwidrig wäre.

Selbstverständlich sollte auch geklärt werden, wie die Bezahlung der laufenden Nebenkosten gehandhabt wird.

Achtung: Spekulationssteuer

Wird eine Immobilie erworben, um sie selbst zu bewohnen kann sie im dritten Jahr verkauft werden, ohne dass eine Spekulationssteuer anfällt. Anders ist das allerdings bei Immobilien, die als Kapitalanlage erworben werden. Hier müssen 10 Jahre vergehen, um ohne das Anfallen einer Spekulationssteuer verkaufen zu können. Scheidende Eheleute sollten daher unbedingt prüfen, ob sie beim Verkauf ihrer Immobilie von der Spekulationssteuer betroffen sind.

4. Übernahme durch Ehepartner/Miteigentümer

Ist es einem der beiden Ehepartner finanziell möglich, die gemeinsame Immobilie als Alleineigentum zu übernehmen, kann er den Miteigentumsanteil des Anderen übernehmen und ihn ausbezahlen. Oft wird ein Miteigentumsanteil einem Ehepartner auch in Anrechnung auf einen ansonsten erheblichen auszugleichenden Zugewinn überlassen und die Immobilie damit in die Regelung der Scheidungsfolgen eingebunden. Bereits vorab sollten die Verbindlichkeiten geklärt werden, welche auf der Immobilie lasten und die Entlassung aus der Schuldhaft für den Übertragenden mit der Bank geregelt werden.

Tipp: Holen Sie ein Wertgutachten oder eine Wertermittlung ein, um den exakten Wert der Immobilie zu erfahren. So vermeiden Sie zeitraubenden Streit, der der Übernahme im Wege steht.

5. Teilungsversteigerung

Kommt es nicht zu einem einvernehmlichen Verkauf der gemeinsamen Immobilie, bleibt nur der Weg über die Teilungsversteigerung um die Miteigentümergemeinschaft zu beenden. Aber Achtung: Das kann für beide Partner erhebliche Vermögenseinbußen bedeuten! Denn es wird schwer, den tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie zu erreichen. Außerdem fallen erhebliche Gebühren (z.B. für Gericht, Anwalt und Sachverständigen) an.

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