Die Grundsteuer in ihrer aktuellen Form ist verfassungswidrig

11.04.2018

Die Grundsteuer ist verfassungswidrig

Immobilienexperte Bernd Bannasch

Das Bundesverfassungsgericht entschied am Dienstag, den 10. April 2018 in Karlsruhe: Die Steuer auf Grundeigentum ist in ihrer aktuellen Form nicht mehr zeitgemäß, gar verfassungswidrig und muss neu geregelt werden. Die Regierung ist zu einer Neuregelung bis Ende 2019 gezwungen. Höhere Kosten für Grundbesitzer und auch Mieter sind durchaus möglich. In diesem Artikel klären wir die wichtigsten Fragen zum Urteil.

Was ist die Grundsteuer?

Auch wenn der Bund für die Regelung der Grundsteuer verantwortlich ist, steht sie dennoch den Kommunen zu. Grundstücke und Gebäude verursachen Kosten für die Kommunen, z.B. für den Ausbau und Erhalt der Infrastruktur - durch die Besteuerung soll diese finanzielle Last durch die Eigentümer mit getragen werden - so der Grundgedanke.

Für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke kommt dabei die Grundsteuer A zum Tragen, für bebaute bzw. bebaubare Grundstücke und Gebäude die Grundsteuer B. Bundesweit einheitlich ist die Bemessungsgrundlage, allerdings bestimmt jede Kommune durch einen Hebesatz die endgültige Höhe der Steuer. Mit ca. 10% der gesamten kommunalen Steuereinnahme ist die Grundsteuer eine der wichtigsten Finanzierungsquellen. Laut Angaben des Statistischen Bundesamts lagen 2016 die Einnahmen aus der Grundsteuer A bei etwa 400 Millionen Euro, aus der Grundsteuer B bei rund 13,3 Milliarden Euro! Im Rahmen der Nebenkosten wird die Grundsteuer vom Eigentümer an die Mieter weitergegeben.

Wie wird die Grundsteuer bisher berechnet?

In Deutschland gibt es 35 Millionen Grundstücke. Jedes dieser Grundstücke hat einen festgelegten Wert, der eigentlich alle sechs Jahre neu festgelegt werden sollte. So würden Veränderungen der Bausubstanz oder der Lage berücksichtigt werden können. In §6 des Bewertungsgesetzes ist dieses Vorgehen festgelegt. Tatsächlich basiert dieser Einheitswert allerdings auf Festlegungen aus dem Jahr 1964 (alte Bundesländer) bzw. sogar 1935 (neue Bundesländer). Der Aufwand ist schlicht so hoch, dass es nicht zu diesen Neubewertungen gekommen ist. Die Schere zwischen vergleichbaren Immobilien ist im Lauf der Jahrzehnte so immer weiter aufgegangen. Wurden Immobilien saniert oder bei Aufteilungen werden die notwendigen Neubewertungen allerdings vorgenommen.

Warum entscheidet das Bundesverfassungsgericht?

Neben zwei Verfassungsbeschwerden hatte auch der Bundesfinanzhof insgesamt drei Vorlagen nach Karlsruhe geschickt. Die Einheitswerte für Grundstücke sind "völlig überholt" und führen zu "gravierenden Ungleichbehandlungen" der Eigentümer, entschied das Bundesverfassungsgericht. Nun hat der Gesetzgeber bis Ende 2019 Zeit um eine Neuregelung zu schaffen. Verstreicht diese Frist ohne Ergebnis, dürfen die aktuellen Regelungen nicht weiter angewandt werden. Davon ist allerdings nicht auszugehen.

Was bedeutet das für Immobilienbesitzer?

Zum aktuellen Zeitpunkt fällt es schwer, eine klare Aussage zu treffen. Fest steht: Die Regelung der Grundsteuer wird in absehbarer Zeit reformiert werden. Es gibt bereits erste Modelle und Überlegungen - eine endgültige Lösung ist allerdings noch nicht gefunden. Da es im Kern darum geht, veränderten Rahmenbedingungen durch die Reform der Grundsteuer besser Rechnung tragen zu können, wird es einerseits Eigentümer geben, die zukünftig etwas weniger Steuerlast zu tragen haben, auf der anderen Seite wird bei vielen Eigentümern die Belastung steigen.

Ein sogenanntes "Kostenwertmodell" wurde bereits von der Mehrheit der Bundesländer vorgeschlagen. Darin ist vorgesehen, alle 35 Millionen Grundstücke und die darauf gebauten Immobilien neu zu bewerten. Umstritten ist die Frage, wie stark der Bodenwert einbezogen werden soll.  Das „Kostenwertmodell“ funktioniert so: Die Bodenrichtwerte sind bekannt. Dazu werden die Baukosten des Hauses hinzugezählt. Im Anschluss wird für den Hausverfall für jedes Jahr ein Anteil der Baukosten abgezogen. Das Ergebnis ist der Grundstückswert. Unser Tool zur Online-Wertermittlung nutzt die selbe Methodik, entwickelt durch das IIB Dr. Hettenbach Institut in Schwetzingen: Bodenwert + Bau- und Substanzwert werden mit dem IIB Marktanpassungsfaktor kombiniert. Im Ergebnis erhalten Sie einen Richtwert für Ihre Immobilie. Der Richtwert kann ihnen heute bereits einen ersten Anhaltspunkt geben, was das „Kostenwertmodell“ für Sie bedeuten könnte!

Das sog. Südländer-Modell - angelehnt an die Vorschläge aus Baden-Württemberg, Bayern und Hessen - sieht vor, zukünftig die Grundsteuer auf Basis der Flächen des Grundstücks und des Gebäude zu bemessen. Verschiedene Nutzungsarten könnten dabei durch verschiedene Multiplikatoren berücksichtigt werden. IVD-Präsident Jürgen Michael Schick sagt: "Ein solches Modell hätte außerdem den Vorteil, dass steigende Grundstückspreise und Baukosten nicht zu einem automatischen Anstieg der Grundsteuer führen würden".

Union und SPD wollen laut Koalitionsvertrag eine Grundsteuer C: Dadurch soll es für Kommunen möglich sein, ungenutzte Grundstücke höher zu besteuern um gegen Spekulationen vorzugehen und dadurch mehr Bauland zu mobilisieren.

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