Das Bestellerprinzip für den Immobilienverkauf

08.10.2020

Das Bestellerprinzip für den Immobilien-Verkauf

Seit 2015 gilt das Bestellerprinzip bereits für die Vermietung von Wohnimmobilien. Am 23.06.2020 hat der Bundesrat dem Gesetzesentwurf „über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ zugestimmt. Nach einer Übergangsfrist von 6 Monaten wird das Gesetz am 23.12.2020 in Kraft treten. Künftig gilt auch beim Verkauf von Wohnimmobilien an Verbraucher: Wer den Makler beauftragt, übernimmt mindestens die Hälfte der anfallenden Maklerkosten.

Ziel der neuen Gesetzgebung ist es, private Immobilienkäufer beim Kauf von Wohnimmobilien von entstehenden Kaufnebenkosten zu entlasten und die Maklerkosten fair auf beide Seiten zu verteilen. So kann nun dem Käufer nicht mehr die gesamte Maklerprovision aufgebürdet werden. In vielen Bundesländern führt dies zu erheblichen Veränderungen.

Die einheitliche Regelung für die Maklerprovision ist ein wichtiger und entscheidender Schritt auf dem Weg zu einem fairen Immobilienmarkt“, so Bernd Bannasch. „In Baden-Württemberg gehen wir hier seit Jahren mit positivem Beispiel voran. Die Provision wird bei uns auch seither zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.

Was bedeutet das für Käufer und Verkäufer in Baden-Württemberg?

Als Immoblienkäufer und -Verkäufer in Baden-Württemberg ändert sich für Sie durch die neue Gesetzgebung nicht viel. Eine gesetzlich bindende Regelung für die Aufteilung der Provision bestand bisher zwar nicht, dennoch wurde die Provision in der Regel hälftig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt, anders als beispielsweise in Berlin, Hamburg oder Hessen: Dort kam bisher regelmäßig nur der Käufer für die gesamte Maklerprovision auf.

Vereinbart der Makler für eine Partei unentgeltlich tätig zu sein, kann auch von der anderen Partei keine Provision eingefordert werden. Die Möglichkeit einer Seite kostenlose Maklerdienste anzubieten, entfällt somit und eine faire Kostenverteilung wird sichergestellt.

Textform für Maklervertrag zwingend erforderlich

Als Immobilienmakler sind wir zukünftig zudem beim Verkauf von Wohnimmobilien dazu verpflichtet mit beiden Parteien den Maklervertrag jedenfalls in Textform abzuschließen. Mündliche oder auch nur schlüssige (konkludente) Abreden und Vereinbarungen sind nicht mehr ausreichend. Insbesondere für die Käufer ist das neu, bringt aber auch für sie ein bislang ungekanntes Maß an Sicherheit.

Umsetzung in der Praxis

Die neue Gesetzgebung ermöglicht verschiedene Varianten zur vertraglichen Gestaltung für Immobilienmakler. Dabei gibt es faire Ansätze und sehr einseitige Optionen. Wir schätzen die Variante "Doppelmakler" als die langfristig beste ein - auf diesem Weg bleiben wir als Immobilienmakler weiterhin in einer neutralen Position und können die Interessen beider Seiten wahren.

Variante "Dopppelmakler" (die fairste Lösung)

Der Immobilienmakler handelt im Interesse beider Parteien (Verkäufer und Käufer) zu gleichen Teilen. Er übernimmt eine neutrale, vermittelnde Position zwischen Eigentümer und Kauf-Interessenten. Kommt ein Kaufvertrag zustande, erhält der Makler von beiden Seiten jeweils eine Provision in identischer Höhe.

Beispiel: Ein Eigentümer beauftragt Bannasch Immobilien für den Verkauf eines 3,5 Zimmer Wohnung. Dazu wird ein schriftlicher Maklervertrag geschlossen. Im Fall eines erfolgreichen Verkaufs wird eine Provision von 3,57% einschließlich Umsatzsteuer vorgesehen. Außerdem gestattet der Verkäufer Bannasch Immobilien, auch für den potentiellen Käufer der Immobilie tätig zu werden. Die Höhe der Käufer-Provision muss nach § 656c BGB identisch mit der des Verkäufers sein. In dieser Variante wird die Gesamtprovision von 7,14% einschließlich Umsatzsteuer fair zwischen beiden Parteien aufgeteilt.

Variante "einseitige Interessensvertretung zugunsten des Verkäufers"

Der Immobilienmakler handelt ausschließlich im Interesse des Verkäufers. Er nimmt dabei eine einseitige, beratende Position für den Verkäufer ein. Bei Zustandekommen eines Kaufvertrags erhält der Makler nur vom Verkäufer eine Provision.

Beispiel: Bannasch Immobilien wird mit dem Verkauf einer 3,5 Zimmer Wohnung beauftragt. Mit dem Eigentümer wird ein schriftlicher Maklervertrag geschlossen, der die alleinige Vertretung der Interessen des Verkäufers regelt. Für den Käufer der Immobilie entsteht weder eine Verpflichtung zur Provisionszahlung noch zur Beteiligung an der Verkäuferprovision. 

Variante "einseitige Interessensvertretung zugunsten des Käufers"

Der Immobilienmakler handelt ausschließlich im Interesse des Käufers. Er nimmt dabei eine einseitige, beratende Position für den Käufer ein. Bei Zustandekommen eines Kaufvertrags erhält der Makler nur vom Käufer eine Provision.

Beispiel: Bannasch Immobilien wird mit der Suche nach einer 3,5 Zimmer Wohnung zum Kauf beauftragt. Gelingt es dem Immobilienmakler ein passendes Objekt zu finden und resultiert daraus ein Kaufvertrag verpflichtet sich der Käufer zur Provisionszahlung (vgl. § 652 BGB). Voraussetzung für diese Variante ist, dass dem Makler das Objekt nicht bereits im Vorfeld zum Verkauf an die Hand gegeben wurde (vgl. § 656c Abs. 1 Satz 2 BGB n.F.).

Zusammenfassung der Gesetzesänderungen:

  • Die neue Regelung gilt bundesweit.
  • Sie gilt für Wohnimmobilien zur Eigennutzung und zur privaten Vermietung.
  • Maklerverträge über die Vermarktung von Wohnimmobilien unterliegen zukünftig der Textform.
  • Die Gesamtprovision wird, wenn der Käufer ein Verbraucher ist, 50/50 aufgeteilt.
Immobilie verkaufen - Bernd Bannasch

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