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Die exakte Wertermittlung
Wie Sie den Preis Ihrer Immobilie richtig ermitteln

Der größte Schritt ist getan – Sie haben sich entschlossen, Ihr Haus zu verkaufen. Doch jetzt fängt die Arbeit erst richtig an: Was muss ich beim Verkauf beachten? Wer garantiert mir, dass ich die volle Summe meines Geldes bekomme? Brauche ich einen Gutachter? Wie sieht es mit der Haftung nach dem Verkauf aus? Wie unterscheide ich unseriöse von ernsthaften Kaufinteressenten? Wo fange ich überhaupt an?!
Die Liste ist endlos und Rat ist nicht in Sicht – bis jetzt!
Der erste – und folgenschwerste – Schritt beim Verkauf ist die Wertermittlung, deshalb sorgen wir jetzt für Klärung der wichtigsten Frage: Wie ermittle ich den korrekten Preis meiner Immobilie?

 

Die Preisfindung, und damit die richtige Einwertung Ihrer Immobilie, ist sicherlich eine der schwierigsten Aufgaben. An dieser Stelle können, schon ganz zu Beginn, die größten Fehler beim Verkauf begangen werden, denn es gibt viele Faktoren zu beachten: Bautechnik, Lage, Mieterträge, Grundstückseigenschaften, Konjunktur, Ausstattung, Verkehrswert, Marktwert, Einheitswert, und, und, und…
Fangen wir ganz vorn an – die erste Regel lautet: objektiv bleiben! Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt auf den sich die Ermittlung bezieht, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse, zu erzielen wäre. An Ihrem Haus hängen sicher viele wertvolle Erinnerungen, doch das beeinflusst den Wert Ihrer Immobilie nicht. Deshalb sollte der Preis grundsätzlich immer berechnet und nicht geschätzt werden.

 

Einfamilienhäuser

 

Bei einem Einfamilienhaus gibt es zwei Faktoren, die den Sachwert der Immobilie bestimmen: zum Einen den Grundstückswert und zum Anderen den Gebäudewert.
Um den Grundstückswert zu ermitteln, nehmen Sie einfach den Wert, den der Gutachterausschuss der Stadt vorgibt, zur Hand. Beim Gebäudesachwert wird es hingegen etwas komplizierter. Hier ist der umbaute Raum des Gebäudes der wesentliche Faktor, denn auf diese Art sind verschiedene Gebäude besser miteinander vergleichbar als über die Wohnfläche.
Bei dieser Berechnung werden, je nach Alter und Erhaltungszustand, noch zusätzlich Abschläge gemacht.
Der Grundstücks- und der Gebäudewert ergeben den Sachwert der Immobilie. Von diesem Sachwert werden nochmals Alterswertminderungsabschläge gemacht, welche in der Regel zwischen 10% bis maximal 25% des Sachwertes liegen. Diesen vorläufigen Sachwert muss man zusätzlich noch mit dem Marktanpassungsfaktor multiplizieren, um den endgültigen Preis zu erhalten.

 

Eigentumswohnungen

 

Da der Grundstücksanteil bei Eigentumswohnungen relativ klein ist, spielt er meist keine Rolle bei der Wertermittlung. Hier werden Vergleichspreise je Quadratmeter Wohnfläche herangezogen. Dieser Wert wird anschließend von mehreren, vor allem lagebezogenen, Faktoren beeinflusst: Gibt es Schulen oder Kindergärten in der Nähe? Wie steht es um Einkaufsmöglichkeiten? Ist es eine eher gute oder eine eher schlechte Gegend? Die Antworten all solcher Fragen bestimmen schließlich den Preis der Eigentumswohnung. Sie sind dafür verantwortlich, den vorher bestimmten Preis noch einmal zu erhöhen oder zu senken. Da die Einschätzung dieser Faktoren sehr gute Kenntnisse und viel Erfahrung erfordert, ist es hier durchaus ratsam, einen regionalen Immobilienexperten zu konsultieren.

 

Vermietete Mehrfamilienhäuser

 

Der Wert einer vermieteten Immobilie wird wiederrum anders ermittelt: hier zählt der Ertragswert der Immobile, denn diese Häuser werden oft von Finanzinvestoren gekauft, die über die Miete gewisse Rendite erwarten. In diesem Fall gilt: je höher die Mieten, desto höher der Wert. Den Ertragswert in diesem Fall berechnet man aus dem Gebäudeertragswert und dem Bodenwert der Immobilie. Um den Gebäudeertragswert zu ermitteln, muss erst der Jahresrohertrag, unter Berücksichtigung der Bewirtschaftungskosten und der Bodenwertverzinsung, und der Ertrag der baulichen Anlagen berechnet werden. Unter Berücksichtigung verschiedener Faktoren, wie zum Beispiel dem Liegenschaftszins und der Nutzungsdauer, wird ein individueller Vervielfältigungsfaktor berechnet, um den endgültigen Ertragswert der baulichen Anlagen zu ermitteln, der anschließend mit dem Bodenwert den Marktwert ergibt.

Hinter der Wertermittlung steckt also viel Arbeit, denn es gibt Einiges zu beachten. Doch wenn Sie nach Plan gehen und alle benötigten Unterlagen bereit halten, werden Sie letztendlich auf den exakten Preis Ihrer Immobilie kommen.

Für weitere Fragen oder Unterstützung bei der Wertermittlung können Sie jederzeit unseren kostenlosen und unverbindlichen Wertermittlungsservice nutzen.

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Checkliste der benötigten Unterlagen

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Bernd Bannasch

Bernd Bannasch

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